MRTA(递减式房贷保险)与 MLTA(平准式房贷保险)都是房贷保险,功能是在贷款年期内,如果借款人不幸身故或全残,由保险公司代偿剩余的贷款余额,让家人不会承接债务负担。两者的差别,在于保障的运作方式,以及适合哪一类买家。

两者在马来西亚都不是强制性的,但大多数银行在批核贷款时,会强烈建议买家投保其中一种。适合哪一种,取决于您的人生阶段、家庭已有的保障范围、以及是否打算长期持有这间房产。我们的建议是:与银行职员仔细比较两者,并以整个贷款年期为基准计算总成本后再做决定。

贷款献议书(Letter of Offer,简称 LO)是银行在批核您的房贷后发出的正式文件。文件中详列贷款的每一项条件:贷款金额、利率、贷款年期、贷款类型、锁定期、提前清偿罚款,以及其他附加条件。一旦签下,贷款条件正式锁定。在签名之前,仔细阅读 LO,是买家最重要的步骤之一。

以下是一份典型 Letter of Offer 的示意范本。不同银行格式略有不同,但关键栏位基本一致。

签署前要仔细看清楚的几项重点:锁定期长度(一般 3 至 5 年)、提前清偿的罚款比例、利率是固定还是与 BLR/SBR 挂钩浮动、贷款是否为 Full-Flexi(允许存款余额抵消本金计息)。这些看似细微的差别,在整个贷款年期内,可能就是数千甚至数万令吉的差距。

订房表格是买卖双方达成价格共识后的第一个正式步骤。买家签署表格并支付 1% 的诚意金,即锁定单位的成交价,房子也正式从市场撤下。卖家签署则代表正式接受这个出价,并启动通往签署买卖合约(SPA)的时程,一般为 14 天。

订房表格通常只有一页,内容简洁,但每一行都很关键。以下是一份典型订房表格的示意范本。不同经纪公司与律师楼的具体措辞略有不同,但核心栏位大致一致。

两个特别需要留意的细节:屋内留下的物品清单(inclusions),与交吉日期(vacant possession)。这两项条款常常在赶着签署时被一带而过,但日后交屋后冒出的争议:不见的冷气机、迟迟未腾空的房子,几乎都源自这里写得不够清楚。把保留物品列清楚、把交吉日期定明确,可以避免日后几周甚至几个月才浮出来的摩擦。

马来西亚第二家园(Malaysia My Second Home,简称 MM2H)是马来西亚为外籍人士设立的长期居留签证计划,由旅游、艺术及文化部(MOTAC)主管。购房通常是申请的核心组成部分。2024 年修订后的框架,分为三个级别:Silver(银)、Gold(金)、Platinum(白金),每个级别在定期存款、年龄、收入证明、签证年期上的要求不同。

实务上,购房级别与签证级别紧密相关。具体到槟岛,外籍买家的有地房产最低门槛是 RM3 百万,已经超过 Silver 和 Gold 级别的购房下限,因此大多数购买槟岛有地房产的 MM2H 申请人,从一开始就是对接 Gold 或 Platinum 级别。文件准备、健康检查、定期存款的存入、长期合规要求,每一步都需要细致处理,近几年规则也修订过不止一次。与熟悉 MM2H 的律师及房产经纪同时合作,可以让两个流程同步推进。

产业盈利税(Real Property Gains Tax,RPGT)是出售房产时,针对获利部分征收的税。计算基础是应税利润:售价减去原购买价,再减去可扣除费用(装修单据、律师费、经纪佣金)。RPGT 由卖方缴纳,与买方无关。

公民与永久居民值得知道的三项豁免:(1)每人自动享有 RM10,000 或利润 10%(取其高者)的豁免额;(2)一生一次自住房产豁免,不论利润多大都能完全免税,但每人一生只能使用一次;(3)亲属之间的转让(夫妻之间、父母与子女、祖父母与孙子女),如果转让方是马来西亚公民,完全免税。

外籍买家无法享有一生一次豁免与亲属转让豁免,而且税率不会降至零。这也是 RPGT 对外籍买家更重要的原因:长期持有是降低税率的唯一务实方式,即使如此,第 6 年起仍维持 10%,长期不变。

永久地契(Pegangan Bebas):永久拥有权,没有期限。屋主无限期持有地契,可自由转让、出售或传给后代,完全不受时间限制。槟岛绝大多数有地房产都是永久地契。

租赁地契(Pajakan):有期限的拥有权,一般为州政府首次发出地契起 99 年。期满后,土地归还州政府,但通常可以申请续约(需缴纳一笔续约金)。银行对剩余年期低于 60 年的租赁地契房产,贷款额度与年期都会较低,因此购买前务必查清楚剩余年期。

马来保留地(Tanah Rizab Melayu):受《马来保留地令》(Malay Reservation Enactment)保障,只能由马来人持有。非马来人(包括非马来族公民与所有外籍人士)无法购买马来保留地。这项限制不分国籍。地契查核会在出价前就确认是否属于马来保留地。

权益限制(Sekatan Kepentingan):少数地契附带限制条款,例如转售前需取得州政府批准。这些条款会写在地契上,律师在地契查核时会一并识别。

马来西亚有地房产交易中常见的名词。

买卖合约。买卖双方之间最主要的法律文件，详列价格、条款、完成时限，以及双方义务。签署后，双方都受法律约束。

产业转名书。在土地局完成地契过户的法律文件，印花税以 MOT 为计算基础并在此时缴付。

价格达成共识后的第一个正式步骤。买家支付 1% 诚意金，签订订房表格，锁定单位，并启动通往签署 SPA 的时程（一般为 14 天后）。

卖方将空屋（包括钥匙与所有进出权限）正式移交给买方的时点，标志着实际交易完成。

登记在地契上的索赔或限制，常见来源包括银行（贷款）、第三方（纠纷），或买家（私人禁制令）。必须清除后才能干净过户。

当房产仍有贷款未清，赎回是指清偿全部余额、解除地契抵押的过程。由卖方律师在卖方银行与买方银行之间协调进行。

银行将已批核的贷款款项拨付到卖方律师户头，启动交易的最后阶段。通常是交钥匙前的最后一个重要资金步骤。

外籍买家在槟州购房，过户登记前必须取得州政府正式批准。整体流程会因此增加 2 至 4 个月，并涉及州政府征费的缴付。

BLR (Base Lending Rate) 与 SBR (Standardised Base Rate) 是马来西亚国家银行制定的基准利率。大多数房贷利率以 BLR 或 SBR 加上溢价计算（例如 SBR + 0.45%）。

地税 (cukain tanah) 每年向州政府缴纳，与土地拥有权相关。门牌税 (cukai pintu / cukai taksiran) 向地方市议会缴纳，属物业税。出售后，两项责任都转移给新屋主。